在簽署購(gòu)房合同的時(shí)候，你是否會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)人員催促下，指哪兒簽?zāi)膬?

　　如果是，請(qǐng)一定要注意，因?yàn)槠渲幸坏╇[藏著什么特殊條款你沒(méi)發(fā)現(xiàn)，不小心簽了字那就真的麻煩了。

　　日前，邯鄲之窗收到來(lái)自邱縣的一些業(yè)主們?cè)V苦：他們幾年前貸款買(mǎi)的商鋪，因?yàn)橐患埼袇f(xié)議，幾乎喪失了10年內(nèi)的相關(guān)權(quán)益，直到現(xiàn)在反應(yīng)過(guò)來(lái)，才發(fā)現(xiàn)維權(quán)之路已是十分被動(dòng)。

　　3年、10年、還是無(wú)限期?

　　撲朔迷離

　　據(jù)了解，與業(yè)主們簽下《邱縣商業(yè)中心商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“委托協(xié)議”)的企業(yè)是邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司，該商業(yè)中心背后的開(kāi)發(fā)商是邱縣皇室房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。根據(jù)企查查信息顯示，兩家公司之間疑似有著關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)一名商鋪投資者艾女士介紹，2018年邱縣商業(yè)中心開(kāi)始售房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商工作人員承諾頭3年的“預(yù)付租金”是2.5萬(wàn)元，3年委托到期之后業(yè)主可以拿回自己的房子，2019年她去交房款時(shí)，開(kāi)發(fā)商也從總房款里減去了這2.5萬(wàn)元用于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)的優(yōu)惠額度，看上去并無(wú)不妥。

　　此外，邱縣商業(yè)中心開(kāi)業(yè)時(shí)打著紅星美凱龍的品牌招商引資，在當(dāng)?shù)卮蠼中∠锏男麄髁Χ群艽?，很多商鋪投資者出于對(duì)大品牌的信任，也沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行提防。

　　但無(wú)形中存在的最大漏洞是，所謂的“3年委托期”并沒(méi)有正規(guī)的合同條款約束。

　　更沒(méi)想到的是，業(yè)主到接房時(shí)被告知是簽了一份10年委托協(xié)議，幾乎所有業(yè)主都沒(méi)有注意到有這樣一份協(xié)議的存在，而且協(xié)議中的條款，對(duì)業(yè)主的相關(guān)利益幾乎沒(méi)有保障。

　　艾女士表示，這么一份重要的協(xié)議，在簽署時(shí)，開(kāi)發(fā)商方面工作人員沒(méi)有明確提及告之，而作為普通投資者的業(yè)主們也毫不知情，于是就在對(duì)方銷(xiāo)售人員的引導(dǎo)下簽了字。簽完字之后，合同就被收了回去，沒(méi)有給業(yè)主留備份合同，多數(shù)業(yè)主手里現(xiàn)在只有交房款時(shí)的收據(jù)。

　　邱縣商業(yè)中心的商鋪產(chǎn)權(quán)為40年，很多業(yè)主本想著托管3年之后，自己拿到商鋪掌握自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，或者自己外租給其他商戶(hù)賺錢(qián)。

　　但現(xiàn)在的問(wèn)題是，根據(jù)這份委托協(xié)議，業(yè)主們除了有個(gè)名義上的“所有權(quán)”，在至少10年之內(nèi)，對(duì)于門(mén)店鋪位的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)、收益權(quán)和管理權(quán)等全部被委托了出去，由邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司代為掌控。

　　那么，委托10年之后物業(yè)公司會(huì)把商鋪交還給業(yè)主么?也不好說(shuō)。因?yàn)閰f(xié)議中有一條提到：“在委托經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)，為培育市場(chǎng)，吸引用戶(hù)······可能導(dǎo)致委托經(jīng)營(yíng)期順延較長(zhǎng)時(shí)間。”較長(zhǎng)時(shí)間是多長(zhǎng)并沒(méi)有時(shí)間限制，也就是說(shuō)，即便是10年之后，業(yè)主對(duì)自己的商鋪能不能行使所有權(quán)也不好說(shuō)。

　　而當(dāng)初簽合同時(shí)看似美好的立返3年“預(yù)付租金”，也是羊毛出在羊身上，在這份10年委托協(xié)議中顯示：“甲方(業(yè)主)放棄委托經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)前三年向乙方收取任何形式的經(jīng)營(yíng)收益。”

　　不僅如此，在委托經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，甲方還得承擔(dān)委托經(jīng)營(yíng)鋪位正常的保修及維護(hù)義務(wù)，費(fèi)用由甲方給付。對(duì)業(yè)主不利的條款還有很多，比如開(kāi)發(fā)商可直接把商鋪交付給物業(yè)，而無(wú)需經(jīng)過(guò)業(yè)主的驗(yàn)收和意見(jiàn)征詢(xún)。委托經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主不能自行出租鋪位。業(yè)主雖然擁有商鋪“所有權(quán)”，但無(wú)論是解除協(xié)議、對(duì)商鋪行使任何支配權(quán)，都需要先征得物業(yè)的書(shū)面同意，否則就是違約，需要承擔(dān)相關(guān)違約損失。

　　“但凡我們業(yè)主有一個(gè)人發(fā)現(xiàn)這份10年協(xié)議存在這么多不公平條款，都不會(huì)有人簽字。第一，不是說(shuō)3年以后這個(gè)商鋪就歸我們了;第二，也不確定10年之后這個(gè)商鋪我們可以自主經(jīng)營(yíng)，如果有順延的情況發(fā)生，這40年內(nèi)還不一定能要回來(lái)我們自己買(mǎi)的商鋪。”艾女士表示。

　　“租金”中的另一套邏輯

　　事情發(fā)展到今天這個(gè)局面，有些意識(shí)到問(wèn)題存在的業(yè)主已開(kāi)始設(shè)法挽救自己對(duì)店鋪的掌控權(quán)，一個(gè)下意識(shí)的做法是，想另付租金把自己的商鋪?zhàn)饣貋?lái)，起碼先占住自己的地方，再跟物業(yè)進(jìn)行周旋。

　　而在交房租時(shí)，又不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn)了另一個(gè)隱藏套路。

　　在這份10年的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議中，對(duì)經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行了一個(gè)約束，即商鋪委托經(jīng)營(yíng)第四年起，乙方根據(jù)實(shí)際收取的“租金”所得，要提留10%作為市場(chǎng)公共發(fā)展基金，剩余90%才歸甲方所有。

　　乍一看，這一條款似乎對(duì)業(yè)主十分有利。但直到部分業(yè)主想返租自己的商鋪時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這每月的“租金”還另有蹊蹺。

　　以一份商鋪?zhàn)赓U合同為例，每月的租金及運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用合計(jì)17元/月/平方米，而“租金”其實(shí)只占到其中的2元，其余的15元仍要作為運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)交給邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司。而根據(jù)那份10年委托協(xié)議，即便是這2元錢(qián)的份額，還要再抽出10%作為市場(chǎng)公共發(fā)展基金交給物業(yè)。

　　“這一紙協(xié)議把我們的權(quán)益給掏空了，我們現(xiàn)在光有個(gè)所有權(quán)的虛名，我現(xiàn)在每天看一遍協(xié)議，越看越著急。”一位年長(zhǎng)的業(yè)主說(shuō)道。

　　折騰了一大圈，業(yè)主發(fā)現(xiàn)即便返租回來(lái)自己的商鋪，仍難從中看到投資收益，而物業(yè)卻能拿走利潤(rùn)的絕大多數(shù)份額。

　　尋找轉(zhuǎn)機(jī)

　　目前，還有很多業(yè)主沒(méi)有到接房簽收階段，他們聽(tīng)聞這一委托協(xié)議里存在爭(zhēng)議，感覺(jué)不弄清楚很難繼續(xù)合作，而所謂的“經(jīng)友好協(xié)商，平等、自愿的前提”似乎只是一場(chǎng)文字游戲。

　　也有業(yè)主表示去找過(guò)邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司討說(shuō)法，但得到的回復(fù)是“依法律辦事”，既然在這個(gè)協(xié)議上簽了字，法律程序上只看雙方已經(jīng)簽署的協(xié)議文件。至于協(xié)議內(nèi)容是否公平合理難以定奪。

　　據(jù)了解，根據(jù)商鋪面積和區(qū)位優(yōu)勢(shì)不同，不少業(yè)主的投資額在50～100多萬(wàn)元不等，很多還是貸款購(gòu)買(mǎi)的，數(shù)百戶(hù)業(yè)主可能有著相同的處境。

　　也有不少業(yè)主認(rèn)為，一個(gè)物業(yè)公司有啥條件給業(yè)主們簽這個(gè)協(xié)議?他們覺(jué)得物業(yè)應(yīng)該只有商業(yè)中心區(qū)域的維護(hù)、管理等權(quán)力，不應(yīng)該有這么大的權(quán)利決定業(yè)主的商鋪如何去經(jīng)營(yíng)。

　　值得注意的是，這片商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)商邱縣皇室房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，早在2020年2月還被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理局披露存在隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假的問(wèn)題，業(yè)主們的利益保障最終該由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?目前尚無(wú)定論。

　　你們現(xiàn)階段的訴求是什么?幾位業(yè)主回答說(shuō)：“撤銷(xiāo)這份協(xié)議，自己花錢(qián)買(mǎi)的房子，自己經(jīng)營(yíng)。”也有人表示：“我們知道推倒這份不公平協(xié)議并非易事，背后牽扯的利益肯定不小，希望能在多方幫助下，有個(gè)更公正的解決方案。”

　　截至發(fā)稿前，我們嘗試撥通了邱縣蘇宏物業(yè)服務(wù)有限公司在工商信息中的預(yù)留電話(huà)，試圖征求對(duì)方對(duì)此事的態(tài)度和反饋，對(duì)方給予了掛斷。事態(tài)的下一步會(huì)朝著什么方向發(fā)展尚未可知，我們將持續(xù)關(guān)注。

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