近期地方兩會陸續(xù)召開，多個城市的政府工作報告對住房或者房地產市場進行了部署，大多提到支持住房改善消費，樓市基本面正在發(fā)生變化。

　　與此同時，2月樓市成交量環(huán)比出現大漲。這也使得人們對房地產市場形勢的預期有所變化——樓市會不會迅速升溫，量價齊升?

　　各地密集促進住房消費

　　2月28日，成都市政府工作報告發(fā)布，提出堅持“房住不炒”，支持新市民、青年人、多孩家庭等剛性和改善性住房需求，進一步優(yōu)化金融服務政策，支持行業(yè)合理融資需求，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　2月27日，在2023年1~2月成都市經濟運行調度會上，成都市市長王鳳朝強調要全面抓好重點領域穩(wěn)增長，其中第二個方面就是要抓好消費提振，包括“要更好釋放剛性和改善性住房需求”。

　　不僅是成都，在地方政府工作報告中，對住房或者房地產市場的相關表述大體分為兩類：一類表述為支持新市民、青年人等剛性和改善性住房需求，另一類表述為支持或者擴大住房消費。

　　其中，一些城市在政府工作報告中對房地產市場提出了更為詳細的政策措施，以及明確提出優(yōu)化調整現有政策。

　　鄭州市政府工作報告明確提出，落實鄭州市支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展12條政策措施，適度調整限購區(qū)域、支持團購在售商品住房、確保新市民都市圈居民購房同等待遇、推進租購并舉、降低購房信貸負擔、落實認房不認貸等措施，開展人才八折購房、新市民購房等活動，解決好青年人才、新市民等群體住房問題，穩(wěn)定促進住房消費。

　　西安市政府工作報告則專門用一節(jié)來表述“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。要求堅持“房住不炒”定位，進一步優(yōu)化住房政策，支持剛性和改善性住房需求，規(guī)范發(fā)展長租房市場，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。持續(xù)解決房屋“辦證難”遺留問題。堅決打好“保交樓”攻堅戰(zhàn)，確保延期項目年內交付80%以上。實施解決“回遷難”問題三年行動，強力推進安置樓建設和回遷安置工作。新籌建保障性租賃住房2萬套(間)，著力解決新市民、青年人的住房問題。

　　長春市更是從推動支柱產業(yè)健康發(fā)展和著力刺激消費需求兩個方向對房地產市場進行部署，其中一些政策措施相比其他城市更為有力。

　　長春市政府工作報告提出，推動重點支柱產業(yè)健康發(fā)展。其中，大力發(fā)展房地產業(yè)，紓解優(yōu)質房企困難，滿足合理融資需求。爭取國家專項貸款加快商品房去庫存試點，通過政府團購商品房，用于棚戶區(qū)改造回遷、保障性住房和租賃住房。

　　另外，長春將著力刺激消費需求。出臺新的房地產促進政策，繼續(xù)實施進城農民、人才購房補貼以及“商轉公”等政策，建設房地產交易中心，持續(xù)舉辦房交會，商品房面積突破550萬平方米。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向第一財經表示，各地對住房消費的提法比較頻繁，也體現了政府對住房需求、住房消費的重視，購房政策可能會進一步寬松，但是這個寬松也不能理解為又會密集地出臺政策，現有的政策已經比較多了，應該以消化既有的政策為主。

　　西南財經大學教授劉璐向第一財經表示，“首套房”置業(yè)一直都是政策重點支持的對象，對于三套以上住房的購買，歷次樓市調控政策基本上都較為限制。介于兩者之間的二套房，明確表明“合理支持”的態(tài)度，實際上也是人民群眾消費升級在住房領域的體現，也是提升居住品質的客觀需求。

　　實際上，從去年以來，各地市的樓市調控政策已經持續(xù)松動。

　　中指研究院統(tǒng)計顯示，2023年以來，全國已經有近90省市(縣)優(yōu)化調整房地產政策，出臺調控措施過百次。據初步統(tǒng)計，2月已有46省市(縣)出臺政策49條，多地市場有所回溫，熱點城市出臺政策觀望情緒提升。多地落實首套住房貸款利率政策動態(tài)調控機制，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

　　樓市是否會迅速升溫

　　在一系列政策的影響下，房地產市場形勢正在發(fā)生變化，“小陽春”似乎撲面而來。

　　中指研究院的數據顯示，2月樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市環(huán)比漲5.0%，廣州、深圳環(huán)比漲幅明顯，上海同環(huán)比均下降。二三線城市整體環(huán)比均漲超40%，僅溫州、福州環(huán)比下降，其中濟南漲幅明顯，環(huán)比上漲108.16%。庫存總量略有下降，深圳降幅較大，環(huán)比降幅4.89%。

　　不過，劉璐表示，今年春節(jié)后全國多地樓市有著較為明顯的回暖跡象，但是分化依然較大。

　　劉璐表示，一線城市和以成都為代表的二線城市，前期本來當地樓市下調幅度就不大或沒有下調，當前主要體現的是樓市新房和二手房的成交量放大較為迅速。價格方面，新房體現在優(yōu)惠減少;二手房體現在業(yè)主從觀望到惜售，價格有一定的上漲。這類城市由于經濟基本面好，人口凈流入多，因此樓市向上發(fā)展的趨勢可以持續(xù)較長時期。

　　但是，劉璐表示，其他很多三四線城市和一些二線城市，前期樓市下調較為明顯，今年春節(jié)受到返鄉(xiāng)置業(yè)和政策利好等因素疊加，當地樓市出現了一定的回暖，但可持續(xù)性相對前一類城市來說要差一點。

　　嚴躍進也表示，老百姓的收入狀況還是有壓力的，1~2月的數據異動比較大，即使成交量大漲，也不能輕易判斷會迅速升溫，緩慢升溫的可能性還是比較大的，后續(xù)總體趨勢是看好的，但是中間要防范炒作的現象。

　　就在市場形勢出現細微變化之際，一些政策面變化的消息開始傳出。比如，今年1月，鄭州當地多家銀行的首套房貸利率從4.1%下調至3.8%，但是近日有消息稱鄭州首套房貸利率又將上調至4.3%。雖然這一消息未被證實，但是引發(fā)了市場的關注。

　　2月28日，義烏市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布通知，即日起實施八條房產“新政”，其中從2023年4月1日起，義烏將取消鼓勵“團購”買房的政策，即取消去年“在備案價浮動基準上，對‘團購’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以內;對‘團購’20套及以上的可再下浮3%以內;對‘團購’50套及以上的可再下浮5%以內”的優(yōu)惠政策，市場優(yōu)惠將逐步恢復到平穩(wěn)狀態(tài)。

　　嚴躍進分析認為，該表述說明義烏對一些優(yōu)惠的購房政策做了微調。此次義烏的政策，充分說明一些細分的購房政策出現了變化，這也是今年以來全國首個明確取消優(yōu)惠的政策表述，具有信號意義。

　　嚴躍進認為，要客觀看待一些優(yōu)惠政策的收回。從某種程度上說，目前各地政策的大方向和框架依然是放松為主，但是局部領域可能會有微調。各地要從市場行情和購房者權益等角度做好工作，防范政策忽松忽緊對購房者帶來的困擾。同時也要求各地對既有的寬松政策做好宣傳，積極鼓勵合理住房消費需求的釋放。
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